Passoire thermique G : vendre, rénover ou louer ? Comparatif chiffre 2026

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classes G (passoires thermiques) sont interdits a la location nouvelle. Pour les bails en cours, pas de renouvellement ni de revision du loyer. A partir du 1er janvier 2028, ce sera le cas des F. Et en 2034, les E.

Si vous etes proprietaire d'un logement G, vous avez 3 options. Laquelle choisir ?

Option 1 : Vendre en l'etat

La réalité du marche

Selon les donnees des notaires de France (2025), la decote moyenne pour un logement DPE G est de 18 pourcents vs. un logement classe C dans la même localisation. Cette decote est croissante : 11 pourcents en 2022, 15 pourcents en 2024, 18 pourcents en 2025.

Exemple chiffre

Avantages / Inconvenients

• + Liquidite immediate
• + Pas de stress chantier
• - Perte de 18 pourcents vs. prix possible apres rénovation
• - Plus-value fiscale si residence secondaire

Option 2 : Rénover pour sortir de G

Le budget moyen pour passer de G a D

Sortir de G (etiquette 421 kWh/m2/an et plus) pour atteindre D (230-330 kWh/m2/an) sur un appartement 60m2 necessite typiquement :

• Isolation murs donnant sur exterieur : 4 000-8 000 EUR
• Changement menuiseries : 6 000-12 000 EUR
• Remplacement chauffage (PAC ou chaudiere condensation) : 8 000-14 000 EUR
• VMC hygro : 1 500-3 000 EUR
• Audit énergétique obligatoire : 800 EUR

Budget total : 20 000-38 000 EUR TTC. Avec MaPrimeRenov' Parcours Accompagne + CEE : reste a charge 9 000-18 000 EUR selon revenus.

Gain sur le prix de vente

Apres rénovation et obtention DPE D, le prix de vente remonte entre -5 et +2 pourcents vs. DPE C de référence. Soit, sur l'exemple 60m2 Paris :

• Vente avant : 590 000 EUR (DPE G)
• Cout rénovation : 28 000 EUR (budget typique) - aides 12 000 EUR = 16 000 EUR
• Vente apres : 690 000 EUR (DPE D)
• Gain net : 690 000 - 590 000 - 16 000 = 84 000 EUR

Avantages / Inconvenients

• + Valorisation du bien
• + Possibilite de louer en parallele pendant 2-3 ans
• - 6-10 mois de chantier
• - Risque technique et financier
• - Besoin de tresorerie d'avance

Option 3 : Louer vide (sortir du meuble)

Ce qui change en 2026

L'interdiction de location s'applique aux nouveaux baux (y compris locations meublees et saisonnieres). Si vous avez un bail en cours signe avant 2025, il continue SAUF en cas de :

• Fin de bail avec nouveau locataire
• Demande de revision de loyer
• Passage meuble vers vide ou inversement

Louer vide longue duree pour contourner

La location vide longue duree de residence principale beneficie d'un regime transitoire : jusqu'a fin 2027, les baux G existants peuvent etre renouveles sans obligation de rénovation prealable. Apres 2028, applicable aussi aux F.

Avantages / Inconvenients

• + Maintient de revenus locatifs
• + Evite la vente a decote
• - Duree limitee : au mieux 3 ans
• - Decote de loyer vs. marche (environ -12 pourcents)
• - Report du problème, pas une solution durable

Le comparatif sur 10 ans (appartement 60m2 Paris)

Le seuil de rentabilite de la rénovation

La rénovation vaut le coup si le cout TOTAL apres aides reste inferieur a 20-25 pourcents de la decote DPE. Formule simplifiee :

Rentabilite = (Gain de valorisation - Cout net rénovation) / Cout net rénovation

Sur l'exemple Paris : (130 000 - 16 000) / 16 000 = 7.1 x. Tres rentable.

En zone rurale, avec un prix au m2 de 1 500 EUR, le calcul peut devenir defavorable : la decote en valeur absolue est faible, mais les travaux sont presque aussi chers.

Les aides spécifiques G-F

• MaPrimeRenov' Parcours Accompagne : bonus 10 pourcents pour sortie de G/F
• Eco-PTZ : jusqu'a 50 000 EUR a taux zero
• CEE renforces : +30 pourcents pour sortie de passoire
• Deficit foncier double : 10 700 EUR/an jusqu'a fin 2026 pour bailleurs