Déclaration préalable ou permis de construire : le tableau par type de travaux
Ce que vous allez apprendre
- Les seuils de surface qui font basculer d'un régime à l'autre
- Les travaux qui ne demandent rien, ceux qui demandent une déclaration, ceux qui exigent un permis
- Les délais d'instruction, et ce qui les allonge
- Le délai de recours des voisins et comment le faire courir
Trois régimes, deux seuils
Le Code de l'urbanisme organise trois situations : les travaux dispensés de toute formalité, ceux soumis à déclaration préalable, et ceux qui exigent un permis de construire. La bascule se fait principalement sur la surface créée.
En règle générale, une création de surface de plancher ou d'emprise au sol jusqu'à vingt mètres carrés relève de la déclaration préalable, et au-delà du permis. Ce seuil est porté à quarante mètres carrés pour une extension d'une construction existante située en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme.
Ces seuils sont le principe. Votre plan local d'urbanisme peut être plus strict, et un secteur protégé change complètement la donne. Le premier geste est toujours un passage ou un appel au service urbanisme de votre commune.
Le tableau, par type de travaux
| Travaux | Régime habituel |
|---|---|
| Peinture, sols, cuisine, salle de bain sans modification extérieure | Aucune formalité |
| Changement de fenêtres à l'identique | Aucune formalité, sauf secteur protégé |
| Changement de fenêtres avec modification d'aspect ou de teinte | Déclaration préalable |
| Ravalement modifiant l'aspect | Déclaration préalable |
| Création ou agrandissement d'ouverture | Déclaration préalable |
| Clôture | Déclaration préalable si le plan local l'impose |
| Abri de jardin de 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| Extension jusqu'à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine avec plan local | Déclaration préalable |
| Extension au-delà de ces seuils | Permis de construire |
| Surélévation créant un niveau | Permis de construire |
| Changement de destination d'un local | Déclaration préalable ou permis selon les cas |
| Piscine enterrée de 10 à 100 m² | Déclaration préalable |
Un architecte devient obligatoire lorsque la surface totale après travaux dépasse le seuil fixé par la réglementation pour les constructions à usage d'habitation. Anticipez ce point : il change le budget et le calendrier.
Les délais d'instruction
Une déclaration préalable s'instruit en un mois en principe. Un permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes s'instruit en deux mois, les autres permis en trois mois.
Ces délais peuvent être majorés, notamment lorsque le projet est situé aux abords d'un monument historique ou dans un site protégé, parce que l'avis de l'architecte des bâtiments de France est requis.
Le délai ne court qu'à compter du dépôt d'un dossier complet. Une demande de pièces complémentaires dans le premier mois remet le compteur à zéro à la date de leur réception. C'est la cause la plus fréquente de retard.
L'affichage et le recours des tiers
Une fois l'autorisation obtenue, vous devez l'afficher sur le terrain, de façon visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Le panneau doit comporter les mentions réglementaires.
C'est cet affichage qui fait courir le délai de recours des tiers, de deux mois à compter de son premier jour. Tant qu'il n'est pas régulièrement affiché, le délai ne court pas et votre autorisation reste contestable bien plus longtemps.
Faites constater l'affichage. Un constat d'huissier au premier, au trentième et au soixantième jour est la preuve la plus solide, et il coûte peu au regard du risque.
Ce qui arrive si on s'en passe
Réaliser des travaux sans l'autorisation requise est une infraction au Code de l'urbanisme. La commune peut dresser un procès-verbal, faire interrompre le chantier et saisir le juge, qui peut ordonner la mise en conformité ou la démolition.
Le problème réapparaît aussi à la revente : un acquéreur, son notaire ou sa banque demandent les autorisations. Une extension non déclarée bloque la vente ou fait baisser le prix.
Une régularisation reste possible en déposant une demande a posteriori, mais elle n'est pas garantie : si le projet n'était pas autorisable, il ne le devient pas parce qu'il est construit.
Questions fréquentes
Qui dépose la demande, moi ou l'entreprise ?
Le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous, sauf si l'entreprise ou un architecte s'en charge et que c'est écrit au devis. Vérifiez ce point avant de signer.
Puis-je commencer avant la réponse ?
Non. Attendez la décision, et l'expiration du délai de recours si le projet est susceptible de gêner un voisin.
Une absence de réponse vaut-elle accord ?
Le silence au terme du délai d'instruction vaut en principe décision tacite favorable. Demandez alors un certificat attestant de cette décision, que le notaire réclamera.
Et pour des travaux intérieurs seulement ?
S'ils ne modifient ni l'aspect extérieur, ni la surface, ni la destination, ni la structure, aucune formalité d'urbanisme n'est requise. En copropriété, l'autorisation de l'assemblée peut rester nécessaire.
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Décrire mon projetCet article décrit la règle générale. Un cas particulier peut appeler l'avis d'un professionnel du droit ou d'un expert.