Pour le même appartement, le premier devis tombe à 72 500 € TTC, le second à 115 000 €. Voici pourquoi — et ce que révèle chaque ligne.
Les fourchettes générales « 900 à 1 800 €/m² » ne disent rien sur ce qui se passe vraiment dans un devis. Deux entreprises peuvent proposer des prix du simple au double pour le même chantier — et une seule des deux aura des lignes justifiables.
Nous avons obtenu deux devis émis en mars 2026 pour une même rénovation complète d'un T3 de 62 m² à Paris 11e. Nous les avons dépouillés poste par poste avec les maîtres d'œuvre concernés. Ce qui suit est l'analyse de ce qui sépare un devis raisonnable d'un devis à éviter.
Appartement : 62 m² habitables, 3e étage sans ascenseur, immeuble haussmannien fin XIXe, dernier propriétaire occupé depuis 1992.
Travaux demandés :
Aucun des deux devis ne traite d'amiante, de plomb ou d'isolation thermique — ces postes ont été validés absents par un diagnostic préalable. La TVA applicable est la TVA travaux 10 % (résidence principale de plus de 2 ans).
| Poste | Base de prix | Total HT |
|---|---|---|
| 🧱Dépose cloison + évacuation gravats ~8 m² de cloison + benne mutualisée |
45 €/m² + 480 € benne | 840 € |
| ⚡Rénovation électrique complète Tableau + câblage + prises 62 m² |
95 €/m² | 5 890 € |
| 🚿Plomberie (colonnes + cuisine + SDB) Tuyauterie PER + raccords évacuations |
forfait | 4 200 € |
| 🏗️Salle de bain clé en main Douche italienne, meuble, faïence 18 m², WC |
forfait fourniture + pose | 6 500 € |
| 🍳Cuisine équipée (milieu de gamme) Meubles + plan + électroménager + pose |
forfait | 9 800 € |
| 🪵Parquet chêne massif Ponçage/vitrification 50 m² + pose 12 m² neufs |
18 €/m² + 135 €/m² | 2 520 € |
| 🎨Peinture murs + plafonds 240 m² (2 couches + préparation) |
28 €/m² | 6 720 € |
| 🚪Huisseries + portes intérieures (×3) Rénovation et rejointoiement |
forfait | 1 850 € |
| 🗑️Gestion déchets + arrêté voirie Benne 8 m³ + permis stationnement mairie |
forfait | 720 € |
| 👷Coordination et direction de chantier ~8 % des postes (standard EG) |
forfait | 3 100 € |
| Sous-total HT | 42 140 € | |
| Provision imprévus structurels (~10 %) | Non chiffrée, mentionnée en annexe | 4 200 € |
| Total TTC (TVA 10 %) | 72 534 € |
Soit environ 1 170 €/m² TTC — dans la fourchette haute de la rénovation complète classique pour Paris, justifiée par le 3e sans ascenseur et l'âge de l'immeuble.
| Poste | Base de prix | Total HT |
|---|---|---|
| 🧱Démolition et évacuation « Études structurelles incluses » |
forfait non détaillé | 2 800 € |
| ⚡Électricité (« prémium + domotique ») Tableau connecté, interrupteurs tactiles |
160 €/m² | 9 920 € |
| 🚿Plomberie « complète » Sans détail tuyauterie/pose |
forfait | 8 400 € |
| 🏗️Salle de bain « signature » Robinetterie Grohe haut gamme, carrelage importé |
forfait | 14 500 € |
| 🍳Cuisine « sur-mesure architecte » Frais de conception inclus |
forfait | 22 000 € |
| 🪵Parquet chêne « premium » Dépose totale + parquet neuf 62 m² |
180 €/m² | 11 160 € |
| 🎨Peinture « finition décorative » 3 couches peinture mate qualité supérieure |
48 €/m² | 11 520 € |
| 🚪Menuiserie « restauration esthétique » Huisseries + portes remplacées neuves |
forfait | 5 800 € |
| 🎯Honoraires architecte d'intérieur Non demandés par le client |
12 % du chantier | 9 500 € |
| 🗑️Logistique chantier Benne + protection + gardiennage |
forfait | 2 000 € |
| Sous-total HT | 97 600 € | |
| Marge « aléas de chantier » | Non isolée — intégrée sans base | + 8 000 € |
| Total TTC (TVA 20 %) | TVA 20 % appliquée à tort (résidence >2 ans = 10 %) | 126 720 € |
~2 045 €/m² TTC — 75 % plus cher que le devis A, pour un cahier des charges identique.
L'entreprise B a appliqué la TVA standard 20 %. Pour un logement achevé depuis plus de 2 ans et occupé en résidence principale, la TVA travaux à 10 % est la règle — et même 5,5 % sur certains postes d'économie d'énergie. Demander au prestataire de fournir l'attestation TVA réduite (formulaire 1301-SD) avant signature. Le client signe, le prestataire applique. C'est un droit, pas une faveur.
Le devis B intègre 12 % d'honoraires de conception alors que le client n'a jamais demandé d'architecte d'intérieur. Pour une redistribution simple sans modification de mur porteur, aucune intervention d'architecte n'est nécessaire — ce poste est à supprimer purement.
Le prix moyen d'une peinture 2 couches à Paris est de 25 à 35 €/m² pour une prestation complète. 48 €/m² n'est justifié que sur des techniques spéciales (stuc, tadelakt, moulures conservées) — non demandées ici.
Le prix moyen d'une rénovation électrique complète à Paris se situe entre 80 et 120 €/m². L'option « domotique prémium » est ce qui fait grimper — mais le client n'a jamais demandé de tableau connecté ni d'interrupteurs tactiles. À retirer ou renégocier poste par poste.
Le devis B propose de déposer l'intégralité du parquet massif d'origine pour poser un neuf. Le devis A conserve les 50 m² existants (ponçage + vitrification à 18 €/m²) et ne pose que 12 m² neufs. Conserver un parquet massif en bon état est presque toujours une meilleure décision — esthétiquement, écologiquement, financièrement.
Pour une rénovation de T3 en investissement locatif ou habitation personnelle classique, une cuisine milieu de gamme complète (meubles, plan travail, électroménager, pose) est parfaitement possible entre 8 000 et 12 000 € à Paris. Au-delà, on entre dans le sur-mesure — ce qui n'était pas demandé. La mention « honoraires de conception inclus » cache typiquement une marge sur les meubles bien supérieure aux 15-20 % du marché.
⚠️ Règle simple : toute ligne d'un devis qui dit « forfait » sans détail sous-jacent doit être challengée. Un bon devis détaille les quantités (m², heures, ml) et les prix unitaires. Un forfait opaque est une marge cachée.
| Poste | Devis A | Devis B | Écart |
|---|---|---|---|
| Démolition / évacuation | 840 € | 2 800 € | +1 960 € |
| Électricité | 5 890 € | 9 920 € | +4 030 € |
| Plomberie | 4 200 € | 8 400 € | +4 200 € |
| Salle de bain | 6 500 € | 14 500 € | +8 000 € |
| Cuisine | 9 800 € | 22 000 € | +12 200 € |
| Parquet | 2 520 € | 11 160 € | +8 640 € |
| Peinture | 6 720 € | 11 520 € | +4 800 € |
| Menuiseries | 1 850 € | 5 800 € | +3 950 € |
| Architecte d'intérieur (non demandé) | — | 9 500 € | +9 500 € |
| Gestion / coordination | 3 820 € | 2 000 € | −1 820 € |
| Total TTC | 72 534 € | 126 720 € | +54 186 € |
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