Autorisations, travaux necessaires, couts detailles et rentabilite. Le guide complet pour investisseurs en Ile-de-France.
| Poste de travaux | Prix bas | Prix moyen | Prix haut |
|---|---|---|---|
| Cloison separative (phonique + coupe-feu) | 2 000 € | 3 500 € | 5 000 € |
| Creation salle d'eau / WC supplementaire | 4 000 € | 6 000 € | 8 000 € |
| Kitchenette supplementaire | 1 500 € | 2 500 € | 4 000 € |
| Electricite (tableau + compteur) | 2 000 € | 3 000 € | 4 500 € |
| Plomberie (derivations, evacuations) | 1 500 € | 2 500 € | 3 500 € |
| Porte d'entree supplementaire (paliere) | 800 € | 1 500 € | 2 500 € |
| Frais administratifs (geometre + notaire) | 3 000 € | 4 500 € | 6 000 € |
| Total | 14 800 € | 23 500 € | 33 500 € |
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|---|---|---|
| Surface | T4 de 82 m2 | T2 de 40 m2 + T2 de 42 m2 |
| Loyer mensuel | 1 350 € | 850 + 880 = 1 730 € |
| Loyer annuel | 16 200 € | 20 760 € |
| Gain annuel net | + 4 560 €/an | |
| Investissement travaux | 22 000 € | |
| ROI | 4 ans et 10 mois | |
* Plus-value patrimoniale non comptee. En IDF, 2 T2 valent en general 15 a 25 % de plus qu'un seul T4 de meme surface.
Cloisons, plomberie, electricite, salle d'eau : BatiSpot met en relation avec des artisans experimentes pour vos projets de division en Ile-de-France.
Voir les artisans BatiSpot →Il faut une déclaration préalable de travaux en mairie (ou un permis de construire si la façade est modifiée), l'accord de la copropriété en assemblée générale, et la modification de l'état descriptif de division chez un géomètre puis un notaire. En zone tendue comme Paris, une autorisation de changement d'usage peut aussi être requise.
Le budget total se situe entre 15 000 et 40 000 € selon la surface et la complexité. Les postes principaux : cloison séparative (2 000 à 5 000 €), création d'une salle d'eau supplémentaire (4 000 à 8 000 €), électricité (2 000 à 4 000 €), plomberie (1 500 à 3 000 €), frais administratifs et notaire (3 000 à 6 000 €).
Chaque lot créé doit respecter les critères de décence : au minimum 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond. À Paris, le règlement sanitaire départemental impose 14 m² minimum pour un logement d'une pièce. En pratique, la division n'est viable économiquement qu'à partir de 50 m² environ.
Souvent, oui, en Île-de-France. Un T4 de 80 m² loué 1 400 € peut, une fois divisé en deux T2 de 38 à 42 m², générer 2 × 900 = 1 800 € de loyer, soit +400 €/mois. Avec un investissement d'environ 25 000 €, le retour se fait en 5 ans environ, tout en augmentant la valeur patrimoniale du bien.
Oui. Chaque lot doit disposer de son propre compteur (Linky). La demande se fait auprès d'Enedis, avec un coût de raccordement de 500 à 1 500 € selon la puissance et les travaux de colonne montante. Le délai est de 2 à 6 mois.