Guide investisseur 2026
Les etapes administratives de la division
- 1. Verifier le PLU : consultez le plan local d'urbanisme de votre commune. Certaines zones interdisent la division ou imposent un nombre minimum de places de stationnement par logement cree.
- 2. Accord copropriete : la division modifie l'etat descriptif de division. Elle necessite un vote en assemblee generale a la majorite de l'article 26 (unanimite si modification de la destination de l'immeuble).
- 3. Declaration prealable de travaux : a deposer en mairie. Delai d'instruction : 1 a 2 mois. Un permis de construire est requis si la facade est modifiee (creation d'une entree separee).
- 4. Geometre-expert : redaction du modificatif de l'etat descriptif de division et creation des nouveaux lots au cadastre. Cout : 1 500 a 3 000 euros.
- 5. Notaire : publication de l'acte modificatif au fichier immobilier. Cout : 1 500 a 3 000 euros.
Budget travaux detaille pour une division
| Poste de travaux |
Prix bas |
Prix moyen |
Prix haut |
| Cloison separative (phonique + coupe-feu) |
2 000 € |
3 500 € |
5 000 € |
| Creation salle d'eau / WC supplementaire |
4 000 € |
6 000 € |
8 000 € |
| Kitchenette supplementaire |
1 500 € |
2 500 € |
4 000 € |
| Electricite (tableau + compteur) |
2 000 € |
3 000 € |
4 500 € |
| Plomberie (derivations, evacuations) |
1 500 € |
2 500 € |
3 500 € |
| Porte d'entree supplementaire (paliere) |
800 € |
1 500 € |
2 500 € |
| Frais administratifs (geometre + notaire) |
3 000 € |
4 500 € |
6 000 € |
| Total |
14 800 € |
23 500 € |
33 500 € |
Simulation rentabilite : T4 de 82 m2 a Montreuil
| Configuration |
Avant division |
Apres division |
| Surface |
T4 de 82 m2 |
T2 de 40 m2 + T2 de 42 m2 |
| Loyer mensuel |
1 350 € |
850 + 880 = 1 730 € |
| Loyer annuel |
16 200 € |
20 760 € |
| Gain annuel net |
+ 4 560 €/an |
| Investissement travaux |
22 000 € |
| ROI |
4 ans et 10 mois |
* Plus-value patrimoniale non comptee. En IDF, 2 T2 valent en general 15 a 25 % de plus qu'un seul T4 de meme surface.
Les points de vigilance
- Isolation phonique : la cloison separative doit atteindre un affaiblissement acoustique de 53 dB minimum (NRA). Une cloison en plaques de platre standard ne suffit pas : prevoyez une double ossature avec laine minerale.
- Ventilation : chaque lot doit disposer d'une ventilation independante. L'installation d'une VMC simple flux par lot coute 500 a 1 000 euros.
- Securite incendie : la cloison separative doit etre coupe-feu 1 heure (REI 60) dans les immeubles collectifs. Les portes palieres doivent etre CF 1/2 heure.
- Accessibilite : la creation de logements neufs est soumise aux normes d'accessibilite PMR. Renseignez-vous aupres de votre mairie.
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