Regime reel, amortissement par composant, quels travaux, combien economiser. Le guide complet du LMNP qui renove.
En loueur meuble non professionnel (LMNP) au regime reel simplifie, vous pouvez amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux de renovation. L'amortissement reduit votre benefice imposable (BIC) chaque annee, ce qui diminue votre impot.
Regle cle : l'amortissement ne peut pas creer un deficit en LMNP. Si l'amortissement depasse le benefice, l'excedent est reporte sans limite de temps (amortissements reputes differes). Cela signifie que vos travaux finiront toujours par etre "consommes" fiscalement.
| Type de travaux | Duree d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (toiture, structure) | 20 a 30 ans | 3,3 a 5 % |
| Facade, ravalement | 15 a 20 ans | 5 a 6,7 % |
| Isolation thermique | 15 a 20 ans | 5 a 6,7 % |
| Installation electrique | 15 ans | 6,7 % |
| Plomberie, sanitaires | 15 ans | 6,7 % |
| Chauffage (PAC, chaudiere) | 10 a 15 ans | 6,7 a 10 % |
| Cuisine equipee | 10 ans | 10 % |
| Salle de bain | 10 a 15 ans | 6,7 a 10 % |
| Peintures, papier peint | 5 a 10 ans | 10 a 20 % |
| Mobilier (meubles, electromenager) | 5 a 7 ans | 14 a 20 % |
Achat d'un studio de 25 m2 a 120 000 EUR, 20 000 EUR de travaux (isolation, salle d'eau, peintures, mobilier), loue meuble 700 EUR/mois.
| Poste | Montant | Duree amort. | Amort./an |
|---|---|---|---|
| Immeuble (hors terrain 15 %) | 102 000 EUR | 30 ans | 3 400 EUR |
| Isolation + fenetres | 6 000 EUR | 15 ans | 400 EUR |
| Salle de bain | 5 000 EUR | 10 ans | 500 EUR |
| Peintures + sol | 3 000 EUR | 7 ans | 429 EUR |
| Mobilier + electromenager | 6 000 EUR | 5 ans | 1 200 EUR |
| Total amortissement/an | 5 929 EUR |
Calcul fiscal annuel :
Resultat : zero impot sur les loyers pendant environ 10 ans grace aux amortissements. Avec le micro-BIC (abattement 50 %), l'impot serait de 4 200 EUR x TMI = 1 260 EUR/an a la TMI 30 %. L'economie du regime reel : 1 260 EUR/an, soit 12 600 EUR sur 10 ans.
Obtenez des devis detailles d'artisans en IDF. Les factures serviront de base a votre amortissement comptable.
Estimer mes travauxAttention, la loi de finances 2025 a modifie le calcul de la plus-value a la revente d'un bien LMNP :
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