Quels travaux sont deductibles dans une SCI a l'IR ?

Dans une SCI a l'IR, les travaux d'entretien, de reparation et d'amelioration sont deductibles des revenus fonciers (article 31 du CGI). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas deductibles. La distinction est cruciale : refaire une toiture a l'identique est deductible, agrandir le logement ne l'est pas.

Comment fonctionnent les travaux dans une SCI a l'IS ?

Dans une SCI a l'IS, les travaux ne sont pas deduits des revenus mais amortis sur leur duree d'usage. L'amortissement reduit le benefice imposable chaque annee. Avantage : tous les types de travaux sont amortissables, y compris la construction. Inconvenient : a la revente, l'amortissement augmente la plus-value imposable.

Le deficit foncier est-il utilisable en SCI ?

Oui, en SCI a l'IR uniquement. Le deficit foncier (quand les charges depassent les loyers) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR/an (21 400 EUR si les travaux visent a sortir un logement du statut de passoire thermique F ou G). L'excedent est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.

Faut-il passer une SCI de l'IR a l'IS pour optimiser les travaux ?

Le passage a l'IS est irrevocable et a des consequences importantes. Il est avantageux si vous prevoyez des travaux tres importants (l'amortissement est plus souple), si vos revenus fonciers sont eleves et si vous ne prevoyez pas de revendre a court terme. En revanche, la revente est fortement taxee a l'IS (pas d'abattement pour duree de detention). Consultez un expert-comptable avant cette decision.

SCI et travaux : deductions fiscales 2026

Mis a jour avril 2026

SCI a l'IR : les travaux deductibles (article 31 CGI)

En SCI soumise a l'impot sur le revenu (regime par defaut), les charges de propriete sont deductibles des revenus fonciers. L'article 31 du Code general des impots definit trois categories de travaux :

Type de travaux	Deductible ?	Exemples
Entretien et reparation	Oui, integralement	Ravalement, remplacement chaudiere a l'identique, reparation toiture, peintures
Amelioration	Oui (habitation)	Installation chauffage central, salle de bain, isolation, mise aux normes electriques
Construction / Agrandissement	Non	Extension, surelevation, transformation de combles en piece habitable, ajout d'etage

Attention a la frontiere : refaire une salle de bain a l'identique = entretien (deductible). Creer une salle de bain la ou il n'y en avait pas = amelioration (deductible). Transformer un garage en studio = construction (non deductible en IR).

SCI a l'IS : amortissement des travaux

En SCI a l'IS, les travaux ne sont pas deduits immediatement mais amortis sur leur duree d'utilisation :

Nature des travaux	Duree d'amortissement	Exemple sur 30 000 EUR
Gros oeuvre (toiture, structure)	20 a 30 ans	1 000 a 1 500 EUR/an
Facade, ravalement	15 a 20 ans	1 500 a 2 000 EUR/an
Installations (chauffage, electrique)	10 a 15 ans	2 000 a 3 000 EUR/an
Amenagements interieurs (cuisine, SDB)	10 ans	3 000 EUR/an
Peintures, revetements	5 a 10 ans	3 000 a 6 000 EUR/an

Avantage IS : tous les travaux sont amortissables, y compris la construction et l'agrandissement. Le taux d'IS est de 15 % sur les 42 500 premiers euros de benefice, puis 25 % au-dela.

Inconvenient IS : a la revente, la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements). Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable est elevee.

Comparaison IR vs IS : exemple chiffre

SCI detenant un appartement loue 1 200 EUR/mois a Paris. Travaux de renovation : 40 000 EUR (isolation + chauffage + salle de bain).

Critere	SCI a l'IR	SCI a l'IS
Loyers annuels	14 400 EUR	14 400 EUR
Deduction/amortissement an 1	40 000 EUR (totalite)	3 200 EUR (amort. 8 % moyen)
Resultat foncier an 1	-25 600 EUR (deficit)	11 200 EUR (benefice)
Economie d'impot an 1 (TMI 30 %)	10 700 EUR x 30 % = 3 210 EUR + PS	IS 15 % x 11 200 = 1 680 EUR
Report deficit restant	14 900 EUR (sur 10 ans)	N/A (amortissement continu)
Impact revente (apres 15 ans)	Exoneration progressive (abattement)	PV sur valeur nette (forte imposition)

Conclusion : l'IR est plus avantageux si vous prevoyez de revendre a moyen terme (exoneration progressive de la PV). L'IS est plus avantageux si vous conservez le bien a long terme et reinvestissez les benefices.

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Le deficit foncier en SCI a l'IR

Le deficit foncier est l'arme fiscale principale des SCI a l'IR qui renovent :

Plafond standard : 10 700 EUR de deficit foncier imputable sur le revenu global par an (article 156-I-3 du CGI).
Plafond renforce passoires thermiques : 21 400 EUR si les travaux permettent de sortir un logement du classement F ou G. Ce dispositif est en vigueur depuis 2023 et court jusqu'au 31 decembre 2025 (a verifier si prolonge en 2026).
Report : l'excedent de deficit non impute est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.
Condition : le bien doit etre loue au moins 3 ans apres l'imputation du deficit sur le revenu global.

Erreurs frequentes a eviter

Confondre amelioration et construction : creer une piece supplementaire n'est jamais deductible en IR. Assurez-vous que les devis detaillent bien la nature des travaux.
Oublier la TVA : les travaux sur logement de plus de 2 ans beneficient de la TVA a 10 % (renovation) ou 5,5 % (amelioration energetique). La SCI peut deduire le montant TTC.
Ne pas conserver les justificatifs : factures, devis signes, photos avant/apres. L'administration fiscale peut contreler sur 3 ans (6 ans en cas de deficit foncier).
Passer a l'IS sans reflexion : le passage IR vers IS est irrevocable. L'inverse est impossible. Faites-vous accompagner par un expert-comptable.
Depasser le plafond sans le savoir : en SCI avec plusieurs associes, le deficit foncier se repartit au prorata des parts. Verifiez que chaque associe respecte le plafond de 10 700 EUR.