Qu'est-ce que le deficit foncier ?

Le deficit foncier se produit quand les charges deductibles (travaux, interets d'emprunt, assurance, taxe fonciere) depassent les revenus locatifs. Ce deficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an, ce qui reduit directement votre impot sur le revenu.

Le plafond de 21 400 EUR pour les passoires thermiques est-il toujours en vigueur en 2026 ?

Le plafond double de 21 400 EUR a ete instaure par la loi de finances 2023 pour les travaux de renovation energetique permettant de sortir un logement du classement F ou G. Il etait prevu jusqu'au 31 decembre 2025. Sa prolongation en 2026 doit etre confirmee par la loi de finances 2026.

Combien d'impot peut-on economiser avec le deficit foncier ?

Avec un deficit foncier de 10 700 EUR et une tranche marginale d'imposition a 30 %, l'economie est de 3 210 EUR d'IR + 1 841 EUR de prelevements sociaux (17,2 %), soit 5 051 EUR par an. Avec le plafond renforce de 21 400 EUR, l'economie monte a 10 102 EUR.

Peut-on creer un deficit foncier avec des travaux sur un logement vide ?

Non. Le logement doit etre loue ou destine a la location. En pratique, le bien peut etre temporairement vide pendant les travaux, mais vous devez prouver l'intention locative (mandats de gestion, annonces, etc.). Le bien doit etre effectivement loue dans un delai raisonnable apres les travaux.

Deficit foncier et travaux renovation 2026

Mis a jour avril 2026

Comment fonctionne le deficit foncier

Le deficit foncier est un mecanisme fiscal qui permet de deduire de son revenu global les depenses liees a un bien locatif lorsqu'elles depassent les revenus fonciers percus.

Plafond annuel standard

10 700 EUR

Plafond passoires thermiques

21 400 EUR

Report de l'excedent

10 ans

Obligation de location

3 ans minimum

Base legale : articles 28 a 31 et 156-I-3 du Code general des impots. Le plafond renforce de 21 400 EUR a ete introduit par l'article 12 de la loi de finances pour 2023 (n 2022-1726 du 30 decembre 2022).

Quelles charges sont deductibles ?

Charge	Deductible des revenus fonciers	Imputable sur revenu global
Travaux d'entretien/reparation	Oui	Oui (dans le plafond)
Travaux d'amelioration	Oui	Oui (dans le plafond)
Taxe fonciere	Oui	Oui (dans le plafond)
Assurance PNO	Oui	Oui (dans le plafond)
Frais de gestion	Oui	Oui (dans le plafond)
Interets d'emprunt	Oui	Non (uniquement sur revenus fonciers)

Point important : les interets d'emprunt ne sont deductibles que des revenus fonciers, pas du revenu global. Ils ne participent donc pas au deficit foncier imputable. Strategie : imputez d'abord les interets, puis les travaux pour maximiser le deficit reportable sur le revenu global.

Exemple chiffre : un investisseur a la TMI 30 %

Proprietaire d'un T2 de 45 m2 a Montreuil (93), loue 900 EUR/mois, classe F. Il realise 35 000 EUR de travaux d'isolation et chauffage pour passer en D.

	Annee 1	Annee 2	Annee 3
Loyers bruts	10 800 EUR	10 800 EUR	10 800 EUR
Charges courantes	-3 200 EUR	-3 200 EUR	-3 200 EUR
Travaux	-35 000 EUR	0 EUR	0 EUR
Resultat foncier	-27 400 EUR	+7 600 EUR	+7 600 EUR
Deficit impute sur revenu global	-21 400 EUR	0 EUR	0 EUR
Deficit reporte sur foncier	-6 000 EUR	-6 000 EUR (absorbe 7 600)	0 EUR
Economie IR (30 %)	6 420 EUR	1 800 EUR	0 EUR
Economie PS (17,2 %)	3 681 EUR	1 032 EUR	0 EUR

Economie fiscale totale sur 2 ans : 12 933 EUR, soit 37 % du montant des travaux. A cela s'ajoutent les aides (MaPrimeRenov', CEE) de 7 000 a 12 000 EUR. Le reste a charge reel tombe entre 10 000 et 15 000 EUR pour 35 000 EUR de travaux.

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Strategie de timing pour maximiser le deficit foncier

Concentrez les travaux sur une annee : un gros chantier de 30 000 EUR sur une annee genere un deficit plus impactant que 10 000 EUR sur 3 ans, car le plafond de 10 700 EUR (ou 21 400 EUR) est annuel.
Ciblez une annee a hauts revenus : si vous savez que vos revenus seront exceptionnellement eleves (prime, plus-value, etc.), concentrez les travaux cette annee-la pour maximiser l'economie fiscale.
Payez les travaux en fin d'annee : la charge est deductible l'annee du paiement (comptabilite de caisse). Si vos travaux finissent en novembre, payez le solde avant le 31 decembre.
Etalez si necessaire : si les travaux depassent 40 000 EUR, il peut etre pertinent d'etaler sur 2 ans pour utiliser 2 fois le plafond de deficit foncier.
Profitez du plafond double : si votre logement est classe F ou G, le plafond de 21 400 EUR est deux fois plus avantageux. Faites les travaux tant que ce dispositif est en vigueur.

Les conditions a respecter

Location effective pendant 3 ans : apres l'imputation du deficit sur le revenu global, le logement doit rester loue au moins 3 ans au 31 decembre de l'annee d'imputation.
Regime reel obligatoire : le deficit foncier n'existe pas en micro-foncier (abattement de 30 %). Vous devez opter pour le regime reel (declaration 2044).
Travaux deductibles uniquement : seuls les travaux d'entretien, de reparation et d'amelioration sont deductibles. Pas la construction ni l'agrandissement.
Justificatifs : conservez toutes les factures et les devis signes pendant au moins 6 ans (duree de prescription en cas de deficit).