Strategie patrimoniale, comparaison IR vs IS, durees d'amortissement, impact sur la plus-value. Le guide fiscal pour les investisseurs immobiliers.
Contrairement a la SCI a l'IR (regime des revenus fonciers), la SCI a l'IS applique les regles comptables des societes commerciales. Le bien immobilier et les travaux sont inscrits a l'actif du bilan et amortis sur leur duree d'utilisation estimee.
L'amortissement est une charge comptable qui reduit le resultat imposable chaque annee, sans sortie de tresorerie. Resultat : moins d'impot sur les societes (IS) a payer pendant toute la duree d'amortissement.
| Nature des travaux | Duree amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (structure, fondations) | 25 a 30 ans | 3,3 a 4 % |
| Toiture (charpente, couverture) | 25 ans | 4 % |
| Facade, ravalement, ITE | 15 a 20 ans | 5 a 6,7 % |
| Plomberie, electricite | 15 ans | 6,7 % |
| Chauffage (chaudiere, PAC) | 15 ans | 6,7 % |
| Menuiseries exterieures (fenetres) | 15 a 20 ans | 5 a 6,7 % |
| Cuisine equipee, salle de bain | 10 ans | 10 % |
| Peinture, revetements sols | 7 a 10 ans | 10 a 14,3 % |
Hypothese : appartement achete 200 000 EUR, travaux de 100 000 EUR, loyer 12 000 EUR/an, TMI associes 41 %.
| Critere | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Deduction travaux annee 1 | 100 000 EUR (deficit foncier) | ~8 000 EUR (amortissement) |
| Economie impot annee 1 | ~15 000 EUR (10 700 sur RG + foncier) | ~1 200 EUR (IS 15 %) |
| Economie totale sur 15 ans | ~15 000 EUR | ~18 000 EUR |
| Plus-value revente (apres 20 ans) | Abattement 6 %/an apres 5 ans (exo 22 ans) | Sur valeur nette comptable (pas d'abattement) |
| Ideal pour | Revente prevue a moyen terme | Patrimoine long terme, reinvestissement |
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