TVA sur marge, travaux deductibles, droits de mutation reduits, statut juridique optimal. Le guide fiscal pour les operations d'achat-renovation-revente.
Le marchand de biens est un professionnel qui achete des immeubles pour les revendre avec benefice, apres eventuelle renovation. Son activite releve des BIC (benefices industriels et commerciaux) et beneficie d'avantages fiscaux specifiques.
Quand un marchand de biens achete un bien a un particulier (operation non soumise a TVA), il peut appliquer la TVA sur la marge a la revente :
| Element | Exemple chiffre |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 EUR |
| Travaux de renovation | 60 000 EUR HT |
| Prix de revente | 260 000 EUR |
| Marge brute | 260 000 - 150 000 = 110 000 EUR |
| TVA sur marge (20 %) | 110 000 / 1,2 x 0,2 = 18 333 EUR |
| TVA recuperee sur travaux (10 %) | 60 000 x 10 % = 6 000 EUR |
| TVA nette a payer | 18 333 - 6 000 = 12 333 EUR |
Attention : si le bien est achete a un assujetti TVA, c'est la TVA sur le prix total qui s'applique, ce qui change radicalement le calcul.
Artisans habitues aux chantiers de marchands de biens. Devis detailles avec TVA explicite.
Estimer mes travaux gratuitement| Poste | Montant |
|---|---|
| Achat appartement T3 (Montreuil, 60 m2) | 200 000 EUR |
| Droits de mutation (0,715 %) | 1 430 EUR |
| Travaux de renovation complete | 80 000 EUR HT |
| TVA travaux (10 %) | 8 000 EUR (recuperable) |
| Frais divers (notaire, diagnostics) | 5 000 EUR |
| Prix de revient total | 286 430 EUR |
| Prix de revente | 350 000 EUR |
| Marge brute | 63 570 EUR |
| TVA sur marge | - 10 595 EUR |
| IS (15 % sur 42 500 + 25 % au-dela) | - 8 643 EUR |
| Benefice net | 44 332 EUR |
Soit une rentabilite nette de 15,5 % sur l'investissement total, pour une operation de 6 a 10 mois.
| Forme | Avantages | Inconvenients |
|---|---|---|
| SAS / SASU | Souplesse, dividendes sans cotisations TNS, image pro | Formalisme, cout creation + comptable |
| SARL / EURL | Cadre legal rigide mais securisant, IS | Cotisations TNS sur remuneration gerant |
| EI / Micro | Simplicite, pas de societe a creer | IR au bareme, pas de TVA sur marge en micro |
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